公寓大廈管委會不理您! 該怎麼辦 ?

以下是yahoo知識的提問人向我函詢的問題 , 或許大家有類似的經驗 ,
我由建築法令及實務面 , 提供處理的方法供大家參考 !

From: 慶涓 鄭
Sent: Tuesday, October 13, 2009 2:52 AM
To: vivirw@gmail.com
Subject: 想請教你.
因當初買屋是買最高樓層.現頂樓未鋪設隔熱.以致這個夏天熱到受不了.跟管委會告知狀況.已快2個月.但只有一直敷衍我.而無確定答案給我.讓我權益受損.該如何處理才好.請幫忙.謝謝. 約87年買的房子.在96年時.管委會有修繕補頂樓防水部份.也就是在這時將隔熱破壞而未補上.因97年夏天沒今年熱.所以也沒發現.現在有問題管委會和管理公司互相推拖責任.我知道有一定的相關流程(報價.招標之類的.)但2個月會不會太久.房子在南部.我在北部.很難處理.(現在是租朋友.但朋友的意思是太熱住不下去.但我在家帶小孩.沒工作.只能靠這份收入繳房貸.如沒這收入就慘了).我該如何讓管委會儘快處理呢.有人建議存證信函.有用嗎.該怎麼寫..謝謝

以下是我的回信內容

寄件者： VIVIRW vivirw@gmail.com
收件者： 慶涓 鄭
寄件日期： 2009/10/13 (二) 10:13:43 AM
主　旨： Re: 想請教你.
您好!
您的問題主要是希望管委會能儘快把屋頂隔熱修繕完成.
依您敍述事件經過 , 管委會並未將屋頂修繕完成, 回復其原有之功能(隔熱及防水) !
按此 , 依公寓大廈管理條例第36條規定 , 管委會對於共有部份責任及義務負責修繕 , 但卻沒有清楚規定期限 ,
所以 在目前這個階段寫存證信函的效果並不大 , 因為只要管委會提出正在辦理中的證明 , 他也就沒有法律責任了 . 而且你還會因為打壞了鄰居關係 .建議您還是儘量朝向協調的方式 處理會較好
首先 , 你要先拍照(要有日期) , 存證屋頂的現況 , 內容需能完成清楚表示未施做隔熱的事實.
第二 , 測量室內溫度並拍照記錄 ( 一樣要有日期), 並清楚記錄溫度計的數值, 以表示隔熱層拆除後溫度的變化.
第三, 準備同期的電費單 , 以證明隔熱層對電費的影響, 造成您經濟上的損失 .
第四, 若因為此而有生理上之變化亦可請求醫院開立證明文件,如診斷證明.
第五,依據上述二項證據並依寓大廈管理條例第36 , 48條規定向管委會說明並要求其限期改善 ,並留下會議記錄 , 可用錄音會文字皆可, (若您是用信函向管委溝通就用存證信函方式寄送).
第六, 若管委會仍不理會, 則同樣的信函再發函一次,並質問前次發函未何不予理會, 同時再寄一份副本給您房子所在縣市政府的建築管理科, 這樣做會讓管委會開始有壓力.
通常這時候管委會應該就會積極辦理才是.
第七 , 若管委會還是不理您 , 你就再正式發函給市政府的建築管理科 , 請求協助辦理.

您或許會問 , 是否直接用第七步驟 , 當然也是可以 ,但 第一和第三步驟的證據還是要準備 , 因為市政府的處理方式也是要先調查 , 協調 ...公文往返, 程序很漫長 , 並未必能馬上解決你的問題(把隔熱做起來) ,就和我一開始不建議你上法院走法律程一樣 , 因為太慢了 , 通常法律程序 都是事後的正義 , 沒有辦法馬上解決您的問題 , 但是我們可以用法律做為和管委會協調 的有力依據
至於您問到 , 存證信函怎麼寫 ? 您只要把握幾個重點 ,
1.簡明完整的事件事實描述.
2.你的希望或要求
3.法律依據.
儘量用條列式的方式表明 , 會較楚.
去郵局就可買到信函稿紙及信封.至少一式三份, 您一份, 郵局一份 , 管委會一份 , 如果要給建管科 就再加一份做為給建管科函文的附件 .
希望我的回答對您有幫助 !!祝您順利解您的問題 !

第 36 條管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。

第 48 條有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。

您的好朋友 王寅武Blog: http://vivirw.blogspot.com/
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